Diligence raisonnable doit - Dos (partie 2 de 2)

Le mois dernier, j'ai partagé avec vous quelques petits secrets connus dans le processus de due diligence financière ainsi que la façon due diligence financière se fait. Ce mois-ci, nous allons poursuivre notre discussion sur la diligence raisonnable doit dos en partageant des exemples concrets de la façon dont les investisseurs ont adouci leurs offres à travers le processus de diligence raisonnable, ainsi que ce que les principaux investisseurs articles devraient analyser.

Ron, un de nos clients, était dans le processus d'achat d'un appartement de 75 logements dans l'Oklahoma. Les états financiers pro forma fournies par le vendeur a indiqué flux de trésorerie grande. Pour faire l'affaire encore plus attrayante, le vendeur était même disposé à effectuer une partie importante de la note. Le vendeur propriété des immeubles de plusieurs dans la même ville et avait été de vendre les propriétés comme il prévu pour la retraite. Alors, quand Ron est venu à moi, nous étions tous les deux vraiment excités à l'occasion qu'il était maintenant face à l'achat.

Comme je l'ai commencé le processus de diligence raisonnable financière, j'ai découvert un élément dans l'état financier que affectée de façon significative de Ron "douce" beaucoup. Après examen initial, j'ai remarqué que la dépense d'assurance mensuelle est significativement plus faible pour un immeuble de 75 logements. Après avoir appelé la compagnie d'assurance actuellement utilisé par le vendeur, j'ai découvert que la raison de cette prime d'assurance à faible parce que le vendeur a été d'obtenir un rabais considérable de la compagnie d'assurance pour assurer les 6 de son immeuble avec eux. Après avoir appelé plusieurs autres fournisseurs d'assurance, j'ai conclu que le coût d'assurance de Ron va augmenter de 80% par rapport à ce que le vendeur est en train de recevoir. Ce petit morceau de l'information seule a diminué significativement le retour sur investissement potentiel de Ron. Ron ensuite retourné au vendeur et a réussi à renégocier le contrat de $ 350k inférieur au montant initial du marché.

Un autre client, Jason, nous a engagés pour effectuer des due diligence financière sur une propriété commerciale qu'il avait sous contrat au Nouveau-Mexique. Comme nous avons creusé à travers les chiffres fournis par le vendeur, nous avons noté que tous les contrats de location ont été à venir pour le renouvellement. Après des entretiens avec quelques-uns des locataires actuels, nous avons découvert que tous les locataires existants ont été l'intention de déménager. En fait, ils étaient tous de planification sur le passage à une nouvelle centre commercial où le vendeur allait se déplacer pour. Donc, essentiellement, Jason était à la recherche d'acheter une propriété qui serait complètement vacant quelques mois seulement après qu'il a pris possession. Dans cette situation, le processus de diligence raisonnable financière non-couvert un énorme problème et protégé Jason de perdre des millions de dollars dans une transaction immobilière mauvaise.

Alors, maintenant que nous avons parlé de l'importance de la diligence raisonnable dans le processus d'acquisition, voici quelques éléments clés à analyser en due diligence financière:

1) Les confirmations de tiers: Pour toute information financière que vous recevez du vendeur ou de l'agent du vendeur, assurez-vous cooberate ces articles avec une tierce partie pour confirmer sa validité. Exemples de tiers souvent en cause comprennent les locataires, les compagnies d'assurance, les banques, les fournisseurs et les agences gouvernementales

2) Analyse de l'information: Pour les postes de dépenses qui ne sont pas fixés, d'analyser le coût afin de déterminer son coût réel pour vous en tant que nouveau propriétaire. Les exemples sont les primes d'assurance, taxes foncières, frais de gestion, etc

3) Concentrez-vous sur le Big Stuff: Comme vous allez à travers le processus de due diligence financière, garder à l'esprit que tous les chiffres sont créés égaux. Cela dit, passer du temps pour analyser et tester les montants qui auront un impact sur votre décision le plus. Recherchez le gorille de 800 livres dans la chambre et ne pas transpirer les petites choses.

Comme nous l'avons évoqué précédemment, la diligence raisonnable est un processus expansif et vaste et souvent besoin de l'expertise de conseillers externes et des professionnels. Les professionnels qualifiés peuvent effectuer les procédures rigoureuses d'essais financiers qui fournissent vous à l'investisseur une information fiable au sujet de la transaction immobilière imminente. Armés de cette connaissance, vous pouvez faire des décisions éclairées au sujet de vos transactions immobilières et ont le potentiel de base d'une renégociation du prix d'achat final ou les conditions de la transaction....